03 · Movimiento de fondos, banca y auditoría legal en la compra en Mallorca
*Cómo, como comprador internacional, puedes traer tus fondos a España de forma segura y legal, qué cubre realmente una auditoría previa seria — y qué obligaciones de declaración suelen pasar por alto los compradores de la región DACH y de EE. UU.*
La auditoría previa jurídico-técnica (Due Diligence)#
Antes de firmar el contrato de arras o ir a la escritura, una propiedad debe ser examinada a fondo. Quien tome atajos en este punto, se arriesga a comprar un problema. Deberías haber aclarado estos puntos:
nota simple— el extracto registral. Aquí puedes ver quién es realmente el propietario y si existen cargas, hipotecas,embargososervidumbressobre el inmueble. El objetivo es obtener la nota «libre de cargas».- Legalidad urbanística — ¿existen la licencia de obras y la de primera ocupación, no hay ningún expediente sancionador abierto por
infracción urbanísticay el inmueble no se encuentra en situación defuera de ordenación? Especialmente en fincas enrústico, este es un punto delicado (→ Cap. 09/10). cédula de habitabilidad— ¿está disponible y vigente? (→ Cap. 09)- Inexistencia de deudas a todos los niveles — comunidad de propietarios (
certificado de la comunidad, → Cap. 05), impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y facturas de suministros pendientes. - Derechos de terceros existentes — contratos de arrendamiento en vigor y posible
subrogaciónpor parte de antiguos inquilinos (→ Cap. 13), derecho de paso y acceso (servidumbre de paso), así como derechos de agua y de pozo (→ Cap. 21).
Nuestro consejo práctico: contrata a tu propio abogado, no al del vendedor ni al del agente inmobiliario. El agente puede proporcionar una verificación preliminar, pero nunca sustituirá a la auditoría legal independiente. Es precisamente en este punto donde se decide si realmente recibirás un asesoramiento imparcial.
Cuenta e identidad en España#
Cuenta de no residente (cuenta para no residentes)#
En la práctica, es casi imposible prescindir de una cuenta bancaria española: los impuestos, los suministros y las domiciliaciones bancarias se gestionan a través de ella. Para la apertura, los bancos exigen el certificado de no residencia (expedido por la Policía Nacional). Presta atención a los plazos: el certificado solo es válido durante 3 meses y debe renovarse cada 2 años para el mantenimiento de la cuenta.
En cuanto a las comisiones, vale la pena comparar: varían mucho según la entidad (~40–140 €/año), mientras que los bancos online a menudo no cobran nada. Encontrarás toda la información sobre el NIE, la TIE y la residencia en el Cap. 19.
¿De dónde viene el dinero? Acreditación del origen de los fondos (Ley 10/2010) ✅#
Cuenta con que varios sujetos obligados —banco, notario, agente inmobiliario y abogado— comprobarán de forma independiente el origen de tus fondos. Normalmente se aceptan nóminas y declaraciones de impuestos, la escritura de venta de una propiedad anterior, certificados de herencia o contratos de donación, así como certificados bancarios. Dependiendo del caso, los documentos extranjeros deben estar traducidos y apostillados.
Para los compradores alemanes, este es el principal obstáculo en la práctica. Nuestro consejo: prepara una cadena de trazabilidad completa y coherente: origen → ahorro → transferencia. Quien lo documente correctamente se ahorrará semanas de consultas posteriores.
Titular real: Titularidad real / UBO (Registro de Titularidades Reales, RD 609/2023)#
Se considera titular real a toda persona física con una participación > 25 %. Si compras a través de una sociedad, el notario y el banco exigirán el acta de titularidad real. Con esto, el anonimato ya no es posible en la práctica: se revela quién está detrás de la estructura.
Cómo se paga en la notaría#
- Cheque bancario nominativo (
cheque bancario nominativo) — tradicionalmente el medio preferido y reconocido como seguro. Como alternativa, funciona la transferencia bancaria, que además es fácil de acreditar. En cualquier caso, el notario deja constancia de los medios de pago utilizados, lo cual es una obligación, no una formalidad. - Límite de pago en efectivo (Ley 11/2021): Si una de las partes es un empresario, el límite es de 1.000 €; para particulares no residentes, es de 10.000 €. Importante: El precio de compraventa nunca se paga en efectivo por principio. Las infracciones son caras: la sanción es del 25 % del importe pagado en efectivo. ✅
Declaraciones de divisas e inversiones#
🔎 Un malentendido frecuente que aclaramos aquí: para la adquisición de inmuebles, el formulario correcto es el Modelo D-2A, no el D-1A, que solo se refiere a participaciones en sociedades.
| Declaración | Finalidad | Umbral |
|---|---|---|
| Modelo D-2A | Inversión extranjera en inmuebles (Registro de Inversiones, vía AFORIX) | > 500.000 € por inmueble (o con independencia del importe si procede de paraísos fiscales); normalmente lo gestiona el notario |
| Modelo S-1 | Efectivo/medios de pago a través de la frontera | a partir de 10.000 € (en territorio nacional, 100.000 €) |
| Modelo D-1A | Inversión extranjera en sociedades/SL | para compras a través de una SL |
Base jurídica para inversiones extranjeras: RD 571/2023 + Orden ECM/57/2024.
Tipo de cambio / FX — relevante para compradores de fuera de la eurozona#
Si pagas en GBP, CHF, USD o SEK, el riesgo de tipo de cambio durante el proceso de compra, que a menudo dura varios meses, es un factor de coste real, no un tema secundario. Los brókeres de FX especializados suelen trabajar con márgenes de en torno a un ~0,3 % y son, por tanto, considerablemente más económicos que los bancos tradicionales, que aplican un 2–4 %. Para un precio de compra de 500.000 €, la diferencia puede superar los > 10.000 €. Quien quiera asegurar el tipo de cambio para el pago futuro puede fijarlo mediante un contrato a plazo (forward contract). Para los compradores en euros de Alemania o Austria, este riesgo desaparece por completo.
Fuentes (selección)#
- Ley 10/2010 (BOE-A-2010-6737) · Ley 11/2021 (límites de pago en efectivo) · RD 609/2023 (UBO)
- RD 571/2023 + Orden ECM/57/2024 (D-2A/D-1A) · Banco de España / AEAT