05 · Los costes fijos anuales de un inmueble en Mallorca
*Un inmueble cuesta dinero incluso cuando está vacío — aquí verás, como comprador, con qué gastos debes contar año tras año, sin tenerlo alquilado.*
Antes de firmar la compra de un inmueble, conviene analizar con sobriedad las cargas recurrentes. El precio de adquisición y los gastos de compra son una cosa; la otra es la carga anual recurrente de impuestos, tasas y gastos de comunidad. Desde la perspectiva del comprador, esta es precisamente la cifra que determina tu coste real de mantenimiento — y se puede calcular limpiamente de antemano.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — el impuesto sobre bienes inmuebles#
El IBI es un impuesto municipal que se devenga cada año. Se calcula multiplicando el valor catastral por el tipo impositivo local, el tipo de gravamen. La normativa de referencia es el RDLeg 2/2004 (Ley de Haciendas Locales).
- En Mallorca, el tipo se sitúa de media en ~0,5 % del
valor catastral; en toda España, el rango va del 0,4 % al 1,3 %. Como elvalor catastralsuele ser significativamente inferior al valor de mercado real, la carga fiscal es asumible — en la práctica, esto suele suponer entre 500 y 2.000 €/año. - Ejemplos de tipos para suelo
urbana: Palma 0,445 % ✅ —el tipo más bajo entre las grandes ciudades de España—, Calvià 0,495 % ✅ (Ordenanza 2025), Andratx ~0,495 % y Alaró ~0,716 %. 🔴 Atención: Los importes finales del IVTM para Palma/Calvià se encuentran en los PDF de las ordenanzas con acceso restringido (403) y deben verificarse en el ayuntamiento correspondiente. - Vencimiento: lo recauda el ayuntamiento; en Palma, por ejemplo, entre septiembre y diciembre, mientras que Calvià lo cobra directamente a través del ayuntamiento (no a través de la ATIB).
¿Quién paga el IBI en el año de la venta? ⚖️ STS 409/2016 ✅#
Esta pregunta vale su peso en oro para ti como comprador. Según la STS 409/2016 de 15.06.2016 (rec. 2110/2014) ✅, quien debe el IBI al ayuntamiento es quien era propietario a 1 de enero — es decir, el vendedor. Sin embargo, a falta de un acuerdo en contrario, este puede repercutir el importe al comprador de forma prorrateada (pro rata desde la entrega). Consejo práctico desde la perspectiva del comprador: deja constancia expresa del reparto en la escritura para evitar disputas sobre la cuota exacta.
Tasa de basura / recogida de residuos — la tasa de basuras#
La tasa de basuras también es municipal y a menudo se cobra junto con el IBI. 🟡 Lo habitual es ~100–200 €/año; en Palma, unos 209,72 €/año 🟡 (hogar de referencia según la «Tarifa Justa» de EMAYA), en Calvià la tarifa se incrementó un +23 % en 2025. 🔴 Las escalas tarifarias exactas se encuentran en las ordenanzas con acceso restringido y deben verificarse en el ayuntamiento. Ten en cuenta que la reforma a nivel nacional (Ley 7/2022) está provocando un aumento de las tasas en muchos lugares.
Gastos de comunidad (comunidad de propietarios) + Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960)#
Esta partida solo te afecta si compras un piso o una propiedad en un complejo con elementos comunes. En complejos de calidad, las cuotas se sitúan en ~100–300 €/mes, y en resorts de lujo son correspondientemente más altas; para una finca independiente, el coste es de 0 €.
- La
derramaes una cuota extraordinaria para obras o reparaciones importantes — le corresponde pagarla a quien sea propietario en el momento del vencimiento. - El
certificado de estar al corriente de pagodocumenta las deudas con la comunidad y es un documento obligatorio antes de la firma ante notario (Art. 9.1.e LPH). ¿Por qué es crucial para ti? El comprador responde con el propio inmueble de las deudas comunitarias pendientes del año en curso y de los 3 años anteriores. - Echa también un vistazo a los
estatutos— pueden prohibir el alquiler turístico (→ Cap. 11/13).
IRNR — renta imputada (el impuesto ficticio sobre el uso propio para no residentes)#
Poco conocido, pero decisivo para los propietarios internacionales: incluso un inmueble que no se alquila en absoluto genera IRNR para el no residente, que debe declararse anualmente mediante el Modelo 210. El cálculo se realiza en dos pasos:
1. La base imponible es el 1,1 % del valor catastral, siempre que este haya sido revisado en los últimos 10 años; en caso contrario, es el 2 % (para valores más antiguos). 2. Sobre esta base se aplica un tipo del 19 % para residentes de la UE/EEE o del 24 % para ciudadanos de terceros países (Reino Unido, EE. UU., Suiza).
Ejemplo de cálculo: valor catastral 200.000 € × 1,1 % = 2.200 €, sobre esta cantidad × 19 % = 418 €/año.
Otros gastos corrientes de un vistazo#
Además, existen otras partidas más pequeñas pero regulares que no deben faltar en ningún cálculo anual honesto:
| Partida | Importe aproximado |
|---|---|
seguro de hogar (seguro de continente/contenido) | ~300–800 €/año (un chalet, más) |
| Suministros (cuotas fijas de luz/agua) | según consumo |
vado (licencia de vado) | ~30–100 €/año (municipal) 🔴 |
| Perro: no hay un impuesto clásico sobre perros, pero sí un seguro de responsabilidad civil obligatorio (Ley 7/2023) | ~50–100 €/año |
❓ FAQ#
¿Se pagan impuestos en Mallorca aunque no alquile el inmueble? Sí. Como no residente, pagas el IRNR por la imputación de renta inmobiliaria (renta imputada, 1,1 %/2 % del valor catastral × 19 %/24 %) — a esto se suman el IBI, la tasa de basuras y, en su caso, los gastos de comunidad.
Fuentes (selección)#
- RDLeg 2/2004 (Haciendas Locales) · STS 409/2016 (→ Cap. 23) · Ley 49/1960 (LPH, Art. 9)
- AEAT Modelo 210 (renta imputada) · ATIB / ordenanzas municipales