06 · Lo que te espera al vender tu propiedad — Impuestos en la venta
*Cuando un día decidas vender una propiedad en Mallorca, la cita ante notario no es lo único que decide tu margen. Hay dos cuestiones que mueven dinero real: la «Plusvalía» municipal y la sentencia del Tribunal Constitucional STC 182/2021. Este capítulo te muestra, desde la perspectiva del comprador, con qué debes contar en una futura venta y de dónde puedes recuperar dinero.*
Plusvalía municipal (IIVTNU) — el impuesto municipal sobre el incremento del valor#
Tras estas siglas se esconde el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Aquí se grava exclusivamente el incremento de valor del suelo (urbano), no la edificación. Se devenga, entre otros supuestos, en la compraventa (la paga el vendedor), así como en herencias y donaciones.
Para ti, como comprador, es inicialmente una obligación del vendedor. Sin embargo, cobra relevancia práctica a más tardar cuando te conviertes tú mismo en vendedor o cuando adquieres un inmueble por herencia.
⚖️ STC 182/2021 — el antiguo método de cálculo era inconstitucional ✅#
Con la STC 182/2021 de 26.10.2021 (Tribunal Constitucional; BOE-A-2021-19511) ✅, el Tribunal Constitucional anuló el método de cálculo objetivo del Art. 107 TRLHL y lo declaró nulo. La consecuencia fue, inicialmente, un vacío legal.
El camino hasta ahí: Ya antes, las sentencias STC 59/2017 (BOE-A-2017-6855) y STC 26/2017 ✅ habían establecido un principio claro: sin un incremento de valor real, no puede devengarse ningún impuesto.
La corrección: Real Decreto-ley 26/2021 ✅#
El legislador cubrió este vacío con el RDL 26/2021 de 8.11.2021 ✅. Desde entonces, puedes elegir entre dos métodos:
- (a) objetivo — con nuevos coeficientes actualizados anualmente, o
- (b) incremento de valor real — es decir, precio de venta menos precio de compra.
La frase decisiva para tu cálculo: Sin incremento de valor ⇒ no hay impuesto.
Recuperar el dinero: Reclamación#
- STC 182/2021 (FJ 6): Quien a fecha de 26.10.2021 no hubiera recurrido una
liquidaciónoautoliquidación, su liquidación se considera firme, por lo que, en principio, es un asunto zanjado. - STS 339/2024 de 28.02.2024 🟡: Pero es precisamente aquí donde se abre una puerta. Si se vendió sin incremento de valor, se puede reclamar la plusvalía pagada incluso con una liquidación firme a través de la
revisión de oficio(Art. 217 LGT).
Consejo práctico para ti: En caso de ventas con pérdidas o sin ganancia, haz que un experto compruebe siempre si se debe pagar la plusvalía o si se puede recuperar lo ya pagado. En las autoliquidaciones, existe un plazo de prescripción de cuatro años que no deberías dejar pasar.
Ganancia patrimonial (ganancia por transmisión) — IRNR#
La ganancia sujeta a impuesto se calcula así: precio de venta − (precio de compra + gastos accesorios de la compra + inversiones que aumentan el valor). Por tanto, todo lo que documentes debidamente en la compra y en las reformas reducirá tu carga fiscal futura.
El tipo impositivo es del 19 %, y es el mismo para todos los no residentes, sin importar si son de la UE o de fuera. La declaración se realiza a través del Modelo 210 y debe presentarse en un plazo de 4 meses desde la venta.
La retención del 3 % (retención) — Modelo 211 ✅#
Aquí es donde tú, como comprador, entras directamente en juego. Si un no residente te vende un inmueble, tú, como comprador, retienes el 3 % del precio de compra e ingresas este importe a la AEAT mediante el Modelo 211 en el plazo de 1 mes desde la firma de la escritura. Económicamente, se trata de un pago a cuenta de la deuda del vendedor por IRNR. Si su impuesto real es inferior, se le devuelve la diferencia.
Esta es tu obligación como comprador; si la incumples, serás responsable. En la práctica, el importe simplemente se descuenta del precio de compra. Existe una excepción: si el vendedor presenta un certificado de residencia fiscal en España expedido por la AEAT, la retención se elimina por completo.
Para profundizar: los dos métodos de cálculo de la plusvalía#
Desde el RDL 26/2021, el contribuyente puede optar por la más favorable de las dos variantes:
- Objetivo:
valor catastraldel suelo × coeficiente legal (dependiendo de los años de tenencia) × tipo municipal. *Ejemplo de cálculo:* Valor del suelo 55.000 € × 0,21 (9 años) = 11.550 € × 29 % = 3.349,50 €. - Real: (precio de venta − precio de compra) × proporción del suelo en el
valor catastral× tipo.
Qué método es más barato depende de cada caso, por lo que esta comparación debe ponerse en manos expertas antes de pagar.
Particularidades en Palma 🟡#
- El tipo en Palma es del 30 %, es el tipo máximo estatal. Se está debatiendo políticamente una rebaja del 25 % al 18 %, 🟡 pero aún no está en vigor. Por tanto, planifica con el valor vigente actual.
- Bonificación por herencia de
vivienda habitual: Para descendientes o cónyuges con 30 meses de residencia, existe una bonificación escalonada según el valor del suelo: ≤ 100.000 € → 95 %, hasta 125.000 € → 75 %, hasta 150.000 € → 50 %, hasta 200.000 € → 25 %. 🔴 Atención: Otros municipios tienen sus propias ordenanzas; debes consultarlas por separado, los valores de Palma no se aplican automáticamente allí.
❓ FAQ#
¿Tengo que pagar la plusvalía en Mallorca si vendo con pérdidas? No. Desde la STC 182/2021 / RDL 26/2021, no se devenga plusvalía si no hay un incremento de valor real. Si has pagado indebidamente, es posible que puedas reclamar la devolución del dinero.
¿Qué es la retención del 3 % en la venta por parte de un extranjero? El comprador retiene el 3 % del precio de compra (Modelo 211) como pago a cuenta del IRNR del vendedor no residente.
Fuentes (selección)#
- STC 182/2021 (BOE-A-2021-19511), STC 59/2017 (BOE-A-2017-6855), STS 339/2024 → Kap. 23
- RDL 26/2021 · AEAT Modelo 210/211