02 · Notario, Registro de la Propiedad y Catastro — los tres registros que sustentan tu compra
*Quien compra en Mallorca se encuentra con tres instituciones españolas que interactúan entre sí, pero que no cumplen la misma función. El error conceptual más caro que vemos repetidamente en compradores de Alemania, Austria y Suiza: se equiparan el Registro de la Propiedad y el Catastro — y una inscripción registral limpia se interpreta como prueba de que una edificación es urbanísticamente legal. Ambas cosas son falsas. Este capítulo ordena sus funciones tal y como las necesitas como comprador.*
Notario#
El notario es un fedatario público, no un proveedor de servicios que eliges para que se ponga de tu parte. Su función: autoriza la escritura pública, controla la identidad y la capacidad jurídica de las partes, deja constancia de los medios de pago utilizados (esto forma parte de sus obligaciones en materia de prevención del blanqueo de capitales) e impulsa la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Qué significa esto para tu presupuesto: sus honorarios (arancel) no son negociables, sino que están fijados por ley en un baremo (RD 1426/1989) y, por tanto, son idénticos en todo el país. Para un precio de compra de unos 400.000 €, ascienden aproximadamente a 800-1.300 €.
En lo que no debes confiar: el notario no comprueba de forma exhaustiva la legalidad urbanística de una construcción y no sustituye a tu propio abogado, que es quien realiza la Due Diligence para ti. La comprobación legal en profundidad es tu responsabilidad o la de tu asesor.
Poder notarial#
Con un poder notarial, no tienes que estar presente personalmente para el otorgamiento de la escritura; un apoderado —en la práctica, a menudo el abogado— firma en tu nombre. Hay dos formas de otorgarlo: bien a través de un consulado español (en cuyo caso se emite directamente en formato español), o bien ante un notario en tu país de origen con la Apostilla de La Haya y, si es necesario, una traducción jurada (traducción jurada).
Nuestro consejo práctico: redacta el poder de forma restringida, específica para el inmueble en cuestión y con una duración limitada en el tiempo. Así se reduce el margen para un posible uso indebido; debes evitar los poderes generales y amplios.
Registro de la Propiedad#
Aquí se refleja la realidad jurídica: quién es el propietario, qué cargas (cargas) existen, si hay hipotecas, embargos (embargos) o servidumbres (servidumbres) inscritas. Este registro es el que determina la titularidad, y la inscripción protege al adquirente de buena fe.
Nota simple#
Un extracto breve y económico que te muestra de un vistazo el propietario y las cargas. Si indica «Libre de cargas», el inmueble no tiene cargas. Para nosotros, la nota simple es un documento de obligada revisión antes de cualquier compra; sin ella, firmas a ciegas.
Cargas / gravámenes / embargos / hipotecas#
Incluyen hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres y anotaciones preventivas. Este tipo de cargas gravan económicamente el inmueble; por eso, deben comprobarse en la nota simple antes de la compra, no en la cita con el notario.
Catastro#
El Catastro recoge los datos técnicos y físicos: ubicación, superficie, uso y linderos. Cada inmueble recibe una referencia catastral, un código de 20 caracteres. Sobre estos datos se basan, entre otros, el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), el valor catastral y el valor de referencia, decisivo a efectos fiscales (→ Cap. 04).
Registro vs. Catastro: en qué se diferencian#
Registro de la Propiedad | Catastro | |
|---|---|---|
| Función | Jurídica (propiedad, cargas) | Física/fiscal (superficie, valor) |
| Organismo | Ministerio de Justicia | Ministerio de Hacienda |
| Identificador | finca registral | referencia catastral |
🟡 Ambas fuentes pueden presentar discrepancias. Se toleran discrepancias de superficie de hasta un ~10 %; las que superan este porcentaje pueden dar lugar a un procedimiento de coordinación. Desde la Ley 13/2015, el Registro y el Catastro se coordinan entre sí (con una representación gráfica georreferenciada). Para ti, esto significa concretamente: si los datos no coinciden, acláralo antes de la compra, no después.
NIE (Número de Identidad de Extranjero)#
El NIE es tu número de identificación y fiscal vitalicio como extranjero; nunca cambia. Sin él no se puede hacer prácticamente nada: es imprescindible para la compra de un inmueble, la apertura de una cuenta bancaria, el pago de impuestos y los trámites sucesorios. Es importante matizar que no es un documento de identidad ni acredita la residencia.
Se solicita con el formulario EX-15, la tasa se abona mediante el Modelo 790-012 (9,84 €) ✅, en la Policía Nacional / Oficina de Extranjería o en un consulado español. (Diferencias entre NIE, TIE y residencia → Cap. 19.)
Prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010) ✅#
Varios sujetos obligados (sujetos obligados) —notario, banco, agente inmobiliario y abogado— comprueban de forma independiente tu identidad y el origen de tus fondos. El punto decisivo, y el mayor obstáculo en la práctica, es la justificación del origen de los fondos (justificación del origen de fondos). El pago en efectivo del precio de compra está prácticamente excluido (→ Cap. 03). La base legal es la Ley 10/2010 (BOE-A-2010-6737).
Certificado de Eficiencia Energética (CEE)#
Obligatorio para la venta o el alquiler (escala A-G); el vendedor debe entregártelo antes o en el momento del otorgamiento de la escritura. 🟡 En 2025 se endurecieron los requisitos (RD 659/2025); además, los bancos exigen cada vez con más frecuencia un CEE en vigor para la tasación hipotecaria. Las multas pueden alcanzar hasta unos 6.000 €.
Gestoría / gestor#
Un proveedor de servicios administrativos privado que se encarga de liquidar los impuestos (Modelo 600/210/211), realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad y efectuar el cambio de titularidad en el Catastro. Los costes suelen oscilar entre ~300 y 800 €. Para los compradores internacionales, esta ayuda es prácticamente indispensable, ya que hay que cumplir varios plazos simultáneamente y no se puede pasar por alto ningún detalle.
❓ FAQ#
¿Cuál es la diferencia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro en Mallorca? El Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad) refleja la situación jurídica: la propiedad y las cargas. El Catastro (Catastro) recoge los datos físicos y fiscales: la superficie y el valor. Ambos pueden tener discrepancias, por lo que debes cotejarlos antes de la compra.
¿Necesito un número de NIE para comprar en Mallorca? Sí. El NIE es imprescindible para la compra, la cuenta bancaria y los impuestos.
Fuentes (selección)#
- Ley 10/2010 (BOE-A-2010-6737) · Ley 13/2015 (Coordinación Registro/Catastro)
- RD 1426/1989 (Arancel notarial) · RD 659/2025 (CEE)
- Policía Nacional – Tasa 790-012 · Sede Catastro (valor de referencia)