04 · Lo que se lleva Hacienda en la compra de un inmueble
*Ninguna otra partida de los gastos de la compraventa pesa tanto como los impuestos de adquisición. En este capítulo te desglosamos la escala del ITP balear con verificación de fuentes primarias, y resolvemos la persistente disputa sobre el tipo del AJD (1,2 % frente al 1,5 %).*
Orientación rápida sobre el total de gastos de la compraventa: para una vivienda de segunda mano, deberías presupuestar ~10-13 % del precio de compra; para una de obra nueva, ~12-13 % (es decir, 10 % de IVA más el AJD, notario, registro y abogado). Más abajo hacemos los cálculos con cifras reales.
Dos posibles vías fiscales: cuál se te aplica a ti#
Que se aplique el ITP o la combinación de IVA y AJD depende de una sola cuestión: ¿compras una vivienda de segunda mano o directamente al promotor?
- De segunda mano (
segunda mano, mercado secundario) → se devenga el ITP
(Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
- Obra nueva, primera entrega → aquí pagas un 10 % de IVA más el AJD
(Actos Jurídicos Documentados).
Antes de calcular el impuesto: el valor de referencia ✅#
Antes de aplicar ningún tipo impositivo, la pregunta clave es sobre qué base se va a tributar, que no tiene por qué ser tu precio de compra.
✅ Verificado — Con efectos desde el 1 de enero de 2022 (Ley 11/2021, BOE-A-2021-11473; que modifica el art. 10 del TRLITPAJD y el art. 9 de la LISD), el valor de referencia determinado por el Catastro constituye la base imponible mínima para el ITP, el AJD y el ISD. El mecanismo es el siguiente: la base de la liquidación será siempre la mayor de estas dos cantidades: el precio de compra o el propio valor de referencia, con independencia del importe real de la transacción.
⚖️ Defensa frente a valores excesivos — STC 13/2026 ✅#
Mediante la sentencia STC 13/2026 de 12 de febrero de 2026, el Tribunal Constitucional ✅ ha declarado constitucional el valor de referencia. La clave, sin embargo, radica en su fundamento: solo es admisible porque se enmarca en un sistema abierto con libertad probatoria plena. Para ti, como contribuyente, esto significa que puedes impugnar dicho valor con cualquier medio de prueba, principalmente a través de un informe pericial (informe pericial). Si el valor de referencia supera el precio real de mercado, tienes abierta la vía de impugnación (rectificación de autoliquidación → TEAR/TEAC → tribunales).
Consejo práctico para compradores: - Consulta elvalor de referenciaen la Sede Electrónica del Catastro antes de la cita en notaría. - Bajo ningún concepto escritures por debajo de este valor para ahorrar impuestos: la consecuencia sería una liquidación complementaria (liquidación complementaria), acompañada de una sanción.
El ITP en Baleares: escalonado y progresivo ✅#
✅ Verificado — La base legal es el Decreto Legislativo 1/2014 de les Illes Balears, Art. 10 (BOE-A-2014-6925). Los tramos superiores del 12 % y 13 % se añadieron mediante el Decreto-ley 4/2023 y se consolidaron posteriormente a través de la Ley 12/2023 (ley de presupuestos para 2024), por lo que siguen vigentes para 2025/2026.
Despejemos un error muy extendido: el ITP no se aplica como un tipo único sobre la totalidad del precio de compra. El cálculo se realiza de forma escalonada y progresiva: a cada tramo de valor le corresponde su propio tipo impositivo:
| Tramo de valor | Tipo |
|---|---|
| hasta 400.000 € | 8 % |
| 400.000,01 – 600.000 € | 9 % |
| 600.000,01 – 1.000.000 € | 10 % |
| 1.000.000,01 – 2.000.000 € | 12 % |
| más de 2.000.000 € | 13 % |
✅ Atención: el tipo máximo del 13 % solo se aplica a partir de los 2 M€; el tramo entre 1 y 2 M€ permanece en el 12 %. Muchas fuentes secundarias cometen un error en este punto.
Existen bonificaciones, pero están sujetas a requisitos y, por lo general, solo son accesibles para residentes que compran su primera vivienda habitual. Por ejemplo, es posible un tipo del 4 % para la primera vivienda habitual ≤ 270.151,20 €, del 2 % para compradores menores de 36 años, familias numerosas y personas con discapacidad, e incluso una bonificación del 100 % (tipo 0 %) en algunos casos para jóvenes que adquieren su primera vivienda. Quienes compran como extranjeros una segunda residencia o una vivienda vacacional, por regla general no pueden acogerse a estas bonificaciones.
Plazo y modelo: el impuesto se liquida a través del Modelo 600 ante la ATIB en un plazo de 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura.
Compra de obra nueva: IVA más AJD ✅#
En la primera entrega de una vivienda, dos componentes sustituyen al ITP:
- IVA del 10 % sobre el precio de compra (para viviendas).
- AJD al tipo general del 1,5 % ✅, regulado en el DLeg 1/2014 IB.
🔎 ¿1,2 % o 1,5 %? Aclarando la confusión sobre el AJD#
✅ Aclarado (DLeg 1/2014 IB). La confusión se debe a la existencia de tres tipos de AJD distintos:
- General del 1,5 % — anclado en el art. 15 (tipo vigente desde el 1 de enero de 2020, anteriormente era del 1,2 %).
- Reducido del 1,2 % — exclusivamente para la primera vivienda habitual de valor ≤ 270.151,20 €, establecido
en el art. 17.
- Incrementado del 2 % — para inmuebles ≥ 1.000.000 € o en caso de
renuncia a la exención del IVA,
regulado en el art. 17 bis.
El 1,2 % que suele mencionarse es, por tanto, el tipo reducido, no el general.
Carga fiscal en obra nueva (aproximada): ~11,5 % (10 % de IVA + 1,5 % de AJD).
Tres ejemplos de cálculo (segunda mano, no residente, sin hipoteca)#
Para 500.000 €: ITP = 400.000 × 8 % + 100.000 × 9 % = 41.000 €. A esto se suman los gastos de notaría (~1.300 €), registro (~750 €), gestoría (~500 €), abogado (~1 % + IVA ≈ 6.050 €) y, en su caso, traductor (~400 €), lo que suma un total de ≈ 50.000 € (≈ 10 %).
Para 1.000.000 €: ITP = 32.000 (8 %) + 18.000 (9 %) + 40.000 (10 %) = 90.000 €. Incluyendo el resto de gastos, el total asciende a ≈ 107.000 € (≈ 10,7 %).
*A modo de comprobación:* para 700.000 €, el ITP resultante es 32.000 + 18.000 + 10.000 = 60.000 € ✅ (correcto).
Qué Modelos te esperan#
| Modelo | Finalidad | Plazo |
|---|---|---|
| 600 | ITP/AJD (ATIB) | 30 días hábiles desde la escritura |
| 210 | IRNR (no residentes, → Cap. 05/06) | anual / 4 meses en caso de venta |
| 211 | 3 % de retención en la venta por no residente (→ Cap. 06) | 1 mes desde la escritura |
| 714 | Impuesto sobre el Patrimonio (→ Cap. 07) | Campaña de la Renta (abr-jun) |
| 720 | Bienes en el extranjero (solo residentes, → Cap. 18/19) | 1.1.–31.3. |
Análisis detallado#
Calendario fiscal de un vistazo#
| Plazo | Concepto | Modelo |
|---|---|---|
| 30 días hábiles desde la escritura | ITP / AJD | 600 |
| 1 mes desde la escritura | Retención del 3 % (vendedor no residente) | 211 |
| 1-20 de enero (alquiler) / año siguiente (uso propio) | IRNR titularidad | 210 |
| 30 días hábiles (venta) / 6 meses (herencia) | Plusvalía municipal | municipal |
Bonificaciones del ITP en detalle (DLeg 1/2014 IB)#
- Exención total — 0 € de ITP (bonificación del 100 %): para la primera
vivienda habitual, siempre que
el comprador sea menor de 30 años o tenga una discapacidad ≥ 33 % (Art. 14 quater). Requisitos: residencia en Baleares durante los 3 años anteriores, ser el primer inmueble en propiedad (mínimo 50 % del pleno dominio) y valor ≤ 270.151,20 €. ✅
- 2 % sobre los primeros 270.151,20 € para primeros compradores menores de 36 años. 🟡
- Familia numerosa / monoparental ✅: 2 % para los primeros 270.151,20 € (por encima se aplica el 8 %),
siempre que el inmueble sea la vivienda habitual y el valor total no exceda los 350.000 €. 🔎 El tipo del 5 % que mencionan algunas fuentes secundarias se refiere en realidad a las VPO (viviendas de protección oficial) y no a la bonificación general para familia numerosa. 🔴 Queda por aclarar qué artículo es de aplicación exacta (art. 10 o 12 del DLeg 1/2014).
- 🟡 Situación en 2026: los límites de precio insulares para las bonificaciones han subido (en Mallorca ahora son
307.089 €), pero la bonificación en sí misma sigue aplicándose únicamente sobre los primeros 270.151,20 €.
Casos especiales de ITP/IVA#
- Garajes y trasteros: en obra nueva se aplica el IVA del 10 % a un máximo de 2 plazas de garaje,
y solo si la transmisión se realiza en el mismo acto que la de la vivienda. A partir de la tercera plaza, se aplica el 21 %. ✅
- VPO: la primera entrega está exenta de AJD. ✅
extinción de condominio(disolución de proindiviso): por lo general, solo tributa por AJD, no
por ITP. 🟡
renuncia a la exención del IVA(transmisión a un sujeto pasivo de IVA): se devenga un 2 % de AJD
y se produce una inversión del sujeto pasivo, por la que es el comprador quien debe autoliquidar el IVA. ✅
Reforma del IRNR de 2024 (importante si alquilas)#
✅ Para los rendimientos por alquiler generados desde el 1 de enero de 2024, se suprime la liquidación trimestral; ahora se declara solo una vez al año (Modelo 210), con plazo del 1 al 20 de enero del año siguiente (para el territorio común = Baleares). La renta imputada (por uso propio) mantiene su periodicidad anual (a declarar hasta el 31 de diciembre del año siguiente). Si un inmueble pertenece a varios propietarios, cada uno debe presentar su propio Modelo 210.
❓ FAQ#
¿A cuánto asciende el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en Mallorca? En viviendas de segunda mano se aplica el ITP progresivo: 8 % hasta 400.000 €, tramos sucesivos del 9 %, 10 % y 12 %, y un 13 % a partir de 2 M€. En obra nueva, en cambio, se paga un 10 % de IVA más un 1,5 % de AJD.
¿Qué es el valor de referencia y por qué es importante? Es un valor determinado por el Catastro que, desde 2022, actúa como base imponible mínima para los impuestos de adquisición. Se tributa por el mayor de dos importes: el precio de compra o el valor de referencia. Este último se puede impugnar mediante un informe pericial (STC 13/2026).
Fuentes (selección)#
- DLeg 1/2014 IB (BOE-A-2014-6925), Art. 10 (ITP), Art. 15/17/17bis (AJD) · DL 4/2023 · Ley 12/2023
- Ley 11/2021 (BOE-A-2021-11473) · STC 13/2026 (→ Cap. 23) · ATIB / Sede Electrónica del Catastro